マンション売却を考えるあなたに贈る言葉

マンションの売却という経験はたくさんの人が得るものではありません。

夢のマイホームを購入する経験はあっても、売ることはありません。

売却をするという大きな決断をした場合、多くの人がどのように手続きを進めるのか知らないのが現場です。

マンションの売り方という流れも理解していないのが現実なのです。

そんなあなたが悪徳な不動産会社に騙されないようにあなたのために不動産の基礎知識をお贈りします。

あなたの売却が無事に納得のいくものになるように祈念しています!

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マンション売却で大切な不動産会社との媒介契約の内容について

媒介契約とは不動産会社に売却や購入の仲介を依頼する際に結ばれる契約で、依頼を受けた不動産会社には法的に契約の締結をすることが義務づけられています。

契約時に負う義務などについて考慮しなければ、簡単解説としては不動産売却のための契約だと考えておけば問題ありません。

法的に義務づけられてはいますが、お互いにリスクを減らすためのもので、不動産会社が一方的にメリットとなるわけではないので心配はいりません。

依頼した際に不動産会社が提供するサービスといった業務の仕様、仲介手数料などを明確化し、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐためのものです。

媒介契約の種類について

専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約と3つの種類があり、それぞれのメリットを考慮して売り主は自由に選択することができます。

専属専任媒介契約は文字通り不動産1社のみに依頼するもので、他の不動産会社と重ねて契約することはできなくなります。

契約を結んだ不動産会社は、物件を国土交通省の指定する流通機構に登録する必要があり、加えて1週間に1回の頻度で依頼主に不動産売却の活動内容を報告する義務があります。

しっかりと活動してくれるのですが、依頼主は自分で購入希望者を見つけることができなくなります。

次に専任媒介契約は前述と似た様な内容ですが、違いとして自分で購入希望者を見つけてくることができ、例えば親族に売りたいと思った場合は不動産会社を通さずに売却することができます。

3つ目の一般媒介契約は複数の不動産会社と同時に契約を結ぶことができる反面、不動産会社には報告義務が無くなります。

そのため、現在の売却活動の状況が分からなくなりますが、自分で購入希望者を見つけてくることができるというメリットもあります。

複数の会社を利用するので広く広告をうつことができますが、不動産会社側としては宣伝活動に力を入れてくれない傾向にあります。

メリットやデメリットが複数存在するので、媒介契約を結ぶ際は、自分がどういったサービスを望んでいるのかを理解して進める必要があります。

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マンション売却時に注意したい内覧の注意を知りましょう

住宅などの不動産売却を行う場合に、不動産業者が購入希望者を実際の住宅に案内の為に連れてくることがあります。

これを内覧と言いますが、この際にはいくつかの注意点があります。

家の掃除が欠かせません!

第一に、購入希望者の多くは購入するかどうかを内部を見て決めることになるわけですので、出来るだけきれいな状態で迎えることが大切です。

準備としては、掃除はきちんと行っておくことが重要です。

但し、余り掃除し過ぎても逆効果になってしまうことが多いので避けたいものです。

あくまでも日常的に掃除をするレベルで、生活感を残しておくことが大切です。

家具を移動させたり、部屋の中を完全に物がない状態にしてしまうと非常に不自然なので、避けたほうが良いでしょう。

収納も見逃せない

また、内覧の際に購入希望者が見たいところで多いのが収納です。

特に押し入れの中などは開けて見せることが出来る様にしておくことが大切です。

中のものを全部出す必要は有りませんが、見られても良いようにきちんと整理整頓して収納しておくことが大切です。

逆に整理整頓して収納されている様子を見せることで、購入希望者はその使い勝手の良さを評価してくれることが多いのです。

あくまでも自然に

さらに、購入希望者をおもてなししなければと考えてしまう人も多いものですが、通常は必要ありません。

あくまでも案内するのは不動産業者なので、接待も不動産業者に任せることが肝心です。

不動産業者の中には持ち主が口を出すと嫌がる場合も多いので、基本的には何か聞かれたときに答える程度の方が良いでしょう。

内覧の際には知らない人が家に入ってくるのでつい緊張してしまうことも多いものですが、あくまでも冷静に振る舞うことが大切です。

また、不動産業者は購入希望者と事務所で打ち合わせをしてから内覧に来ることが多いので、前提となる話をしてから来ることが多いものです。

また内覧が終わるとすぐに事務所に戻ることが多いので、基本的には接待などは行う必要はなく、不動産業者の指示に従うことが大切です。

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マンションを売る時に必ず知る必要がある相場を知る方法をまとめます

家を売却する時には、その家がどれくらいの額で売却することができるかがひとつの関心事になるはずです。

売却する理由にもよりますが、たとえば新しい場所に家を購入する場合を考えると、不動産売却をした場合にどれくらいの額で売却できるかで新しい家を買うことができるかどうかがわかるからです。

しかも、どれくらいの金額で売却することができるかがわからないならば、新しい家を購入するメドが立たず先に他の人にその物件を取られてしまう可能性があります。

では、どうしたら自分の家の相場を知ることができるでしょうか。

相場を知る方法

家の相場を知る方法について1番確実なのは不動産会社に査定額を出してもらうことです。

査定額を出してもらうにも二つの方法があります。

ひとつは簡易査定です。

インターネットを通して情報を入力することで容易に査定額を求めることが可能になります。

ただし、この方法では正確な相場を知ることは難しくなります。

より、詳しく知りたい場合には、実査定をするべきです。

この方法は、不動産会社の査定担当者が家に来ますので、より細かい情報がわかります。

ただ、査定をすると、自分の家の情報が不動産会社に漏れてしまいますので、営業行為が始まるかもしれません。

不動産会社としても査定を無料にして多くのリストを集める方法を採用し、見込み客を増やそうとします。

情報収集の方法は他にある?

では、不動産会社に知られずにより正確な情報を集めるにはどうしたらいいでしょうか。

土地の相場を求めるためには、路線価を調べる方法があります。

路線価といって、それぞれ道に値段が書かれてあります。

これがわかれば、その道沿いの土地の値段がわかるようになります。

例えば、家の前の道が20万円となっている場合にはその道に沿っている土地は一平方メートルあたり20万円になるということです。

80平方メートルある場合には1600万円になるということです。

建物については築年数が20年も経過している場合には建物の価値は0円になることが多いです。

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マンションの売却で必要になる仲介手数料に関する知識

不動産売却にあたっては、売却で得られる利益のほうに目が行きがちなものですが、実際にはその前段でさまざまな費用が必要となってくるものです。

こうした不動産売却に関連した費用のなかでも、不動産会社に対して支払うことになる仲介手数料は、金額的にもそれなりに大きなものとなりますので、事前に基礎知識を仕入れておいたほうがよいといえます。

仲介手数料とは?

不動産の仲介手数料というのは、土地や建物といった不動産の売買、あるいは賃貸に際して、本来の売主や貸主に代わって、ふさわしい相手を見つけて契約にこぎつけたことに対する成功報酬のようなものといえます。

不動産会社としては、契約に至るまでに、インターネットやチラシなどでその物件の宣伝をしたり、物件のメリットを顧客に対して直接説明したり、現地の案内をしたり、契約の手続きを補佐したりといった、さまざまな努力をしていますので、報酬を受けるだけの権利は当然あるわけです。

しかし、このような仲介手数料というのは、不動産会社が際限なく請求できるというものでもなく、宅地建物取引業法とよばれる法律によって、ある一定の上限となる金額が設定されており、これを超えて不当な高額請求をすることは、法律上認められてはいないのです。

その金額は、具体的には国土交通省の発した省令にゆだねられていて、売買と賃貸の場合とでは基準が異なっています。

計算方法まとめ

不動産売却というのであれば、売買価格が消費税を抜いた状態で200万円以下の場合、仲介手数料はその5パーセントに消費税分を加えた金額が上限ということになっています。

同様の計算方法で、売却価格が200万円を超え、400万円以下である場合には、4パーセントに消費税分を足した金額が上限です。

売却価格が400万円を超える場合は、その3パーセントに消費税分を足した金額が上限です。

このように、売却価格の水準によっても、不動産会社に対する仲介手数料が異なるという結果になりますので、登記や測量、リフォームなどといった、そのほかに必要となる費用とともに、あらかじめ見通しを立てた上で売却手続きを進めるのがよいでしょう。

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マンションの買い替えはは、売却と購入を同時にスタートさせよう

居心地の良いマイホームも、家族が成長し、ライフスタイルのステージが変化するに連れて住みにくくなってくることがあります。

このような時に行うのがマイホームの住み替えです。

住み替えは不動産売却と買い替えを同時に行わなければいけないので、どのようにすればいいのか、わからないという方もいらっしゃいます。

テクニックを使おう

購入をする場合には停止条件付きの契約をしておくと安心です。

これは購入が先に決まった場合、期日までに住まいが売れないと資金を作ることができませんので、決まった日時までにマイホームを売ることができなかったら購入の契約を撤回するという買い替え特約を盛り込んだ契約をするというものです。

逆に買主が現れてマイホームが先に売れてしまった場合も、契約書に新居の購入が決まらなければ不動産売却の契約も白紙にすることができるという特約を盛り込みます。

不動産売却の資金がローンの返済や、新居の購入に大きく関わってくることは多いものです。

購入物件が決まったのに、マイホームがなかなか売れずに契約違反になってしまうと、違約金を支払わなければいけないケースもあるので売買契約書を必ず確認して停止条件が記載されているかチェックすることが大切です。

現在スタンダードになっているのが不動産売却と新しい家の購入を同時にすすめるケースです。

自宅を売りに出しながら同時に購入する物件を探すのは難しそうですが、このような停止条件を付けることで安心して進めることが出来るからです。

購入が先に決まっても売却が先に決まっても、停止条件があるので、精神的にもゆとりを持って探すことができるのです。

まとめ

いずれにせよ、どちらもマイホームがどのくらいの価格で売却することができるのかということをあらかじめ知っておくことが、資金計画にとって大切なことなので、不動産査定を行って、我が家がどのくらいの価格で売却することができるのかしっかり確認して、買い替え計画を行いましょう。